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恒大布局一线战略显效 深圳“霸业”初成

发布日期:2015-12-03    阅读次数:711


  2013年以来,恒大连续向一二线城市倾斜资源,除了在北京、上海、广州砸下超过300亿买地,恒大也进入并且深耕多家房企觊觎的深圳市场,有望成为新的“霸主”。


  截至目前,恒大在深圳主要通过收购方式,已经拿下12个项目的开发权,这些项目,赫然被列举在恒大深圳公司网站。除此之外,恒大在深圳还有数个有意向的旧改项目,加起来有17个之多。

  值得关注的是,恒大在深圳的项目储备多为旧改项目,若这些项目全部归于恒大名下,则恒大可与深圳的旧改大户华润置地(1109.HK)及佳兆业(1638.HK)一较高低;而在销售方面,也可与老大万科争锋。

  深圳“霸业”初成

  不知不觉间,恒大进入深圳已近5年。

  与其他三个一线城市相比,深圳市场是个相对封闭的市场,多年来仅有本地开发商万科、招商、金地、华侨城、佳兆业、华润、京基、星河等在此逐鹿,外来开发商像绿城、融创、龙湖、富力、保利等虽垂涎多年,但始终未能进入深圳。

  恒大进入深圳也是通过曲线收购的方式。2011年1月15日,恒大 以16.64亿元收购深圳市建设(集团)有限公司71%的股权,恒大地产集团(深圳)有限公司正式成立。

  据恒大2012年年报显示,2012年,恒大接着完成收购深圳建设集团29%的权益,使之成为全资控股子公司。

  2013年,恒大地产通过控股深圳国香地产加码深圳,原国香地产位于深圳布吉沙湾片区的旧改项目,变身为恒大国香山于2013年底入市。同时,借由控股国香,恒大在深圳的布局再添吉厦、葵涌等项目。

  2014年,恒大集团新增深圳华强北项目,占地面积10423平方米,建筑面积121536平方米,土地储备121536平方米,持股比例100%。

  根据恒大深圳公司网站信息,目前,恒大在深圳开发有恒大国香山、恒大华强北项目、深圳蔡屋围项目、南油大厦城市更新项目、建设集团大院城市更新项目、深圳恒大城、深圳恒大广场等17个优质项目。

  不过,上述项目并非已全部拿下开发权或获得完整土地权证,截至2015年中报,恒大公布布局于深圳的项目仅有四个,分别为恒大国香山、蔡屋围项目、华强北项目和南油大厦城市更新项目。

  麦格理在9月26日发布的报告指出,其考察了恒大在深圳的13个项目,上述项目之利润可观,若每年按1-2个项目速度推出,料2016及2017年的销售额将升至60亿及120亿元人民币。

  根据目前恒大已经取得开发权和有意向的开发项目估算,恒大在深圳可预期的土地储备接近800万平方米,这已经与华润和佳兆业在深圳的千万土储相近;也这意味着,恒大很快将与深圳老大万科一比高低。2014深圳万科年度销售额达160亿(签约+认购),回款达136亿,连续15年稳居深圳市场第一;2015年上半年,深圳万科签约总额突破100亿。

  一线战略显效

  从公司战略来看,深耕深圳市场,是恒大几年来转型一二线的体现,除了深圳,北京也是恒大布局重镇。

  在2012年底,恒大在全国122个城市拥有项目229个,其中一线城市项目仅有6个,二线城市项目93个,三线城市项目130个。当年,恒大合约销售额的99.2%来自于长沙、重庆、太原等二三线城市,其中二线城市销售额占比44.8%,三线城市占比54.4%,一线城市贡献微乎其微。

  恒大在2013 年猛然转舵,展现出向一线城市扩张的野心。2013年7月,恒大拿下北京昌平沙河镇地块,首次进入北京市场;11月21日,又以51.35亿元的总价夺得北京市朝阳区东坝地块,刷新年内总价地王纪录。截至目前,恒大在北京拿地金额已超过200亿。

  2013年12月,恒大首次进入上海,一口气花费47.8亿拿下五幅地块。

  由于向一线城市的扩张,公司2013年买地平均地价达到2633元/平方米(2012年为1151元),买地总支出也跃升至707 亿元。

  也正是在当年的年报中,恒大管理层表示,公司未来的土储在地域选择上,将继续优化项目区位布局,向一二线城市倾斜,项目所在区域进一步向城市中心区靠拢。

  值得关注的是,为了上述一二线转型及多元化战略,恒大从2013年开始,大规模利用高成本的永续债这一有争议的方式筹集资金,2013年恒大年报显示,当年永续债权益是250.24亿元,2014年激增一倍多至528.52亿元。

  然而自2015 年开始,政府对房地产企业融资态度明显转暖。A 股地产企业已经叫停很久的公司债、中票、二级市场再融资等融资手段均不同程度放开,成为像恒大这类香港红筹上市公司降低融资成本的重要手段。6-7月,恒大完成200亿境内公司债发行,融资利率最低至5.3%。

  10月15日晚,恒大再次成功发行200亿非公开公司债券,刷新了国内私募债发行规模的历史记录,其利率分别为7.88%、7.38%,皆低于境外融资。

  从结果来看,恒大集团主席许家印的拿地豪赌似乎成功了:2014年,恒大项目布局优化战略进一步显现。新增土地储备建筑面积841万平方米,新获取项目17个,一线城市3个,二线城市10个,一二线占比76.5%,较2013年上升25个百分点。

  在2014年的销售额中,恒大一线城市销售额达到124亿,占比达到9.4%;二线城市销售额达606亿,占比46.1%;一二线城市销售额占比较上一年上升11.4个百分点。

  2015年上半年,恒大实现871.1亿元合约销售额,其中一线城市75.76亿(占比8.7%),二线城市471.49亿(占比54.1%)。

  海通证券指出,今年以来一二线城市楼市复苏明显,尤其是一线城市反弹更为剧烈,恒大将持续受益过去两三年的储地布局。

  自2009年上市至2014年,恒大保持连年快速增长:合约销售额从303亿增至1315亿,合约销售均价从5375元/平方米增至7227元/平方米,2015上半年,恒大合约销售额、合约销售均价分别达到871.1亿、7656元/平方米。

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